Ausländer können in Bangkok ein Kondo besitzen — aber nur unter strengen Regeln, und der rechtliche Boden hat sich 2025 verschoben. Hier ist das ehrliche Bild: was du besitzen kannst und was nicht, die Preise und Abschlusskosten, das Pacht-Urteil und die Strohmann-Razzia, die man kennen sollte, und warum Mieten bei den Zahlen oft gewinnt. Nimm immer einen Anwalt — dies sind allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
Ausländer können ein Kondo im Volleigentum besitzen, sofern die Einheit innerhalb der 49%-Ausländerquote des Gebäudes liegt (die anderen 51% müssen thailändisch sein). Ausländer können kein Land besitzen, daher wird ein Haus über eine 30-jährige Pacht statt Volleigentum gekauft. Das ist die wichtigste Regel überhaupt, und genau die Art von Sache, die man mit einem Anwalt verifizieren sollte, bevor man sich festlegt — nicht von dieser Seite.
Das Urteil des Obersten Gerichtshofs vom März 2025 erklärte „90-jährige" und automatisch verlängerbare Pachtverträge über 30 Jahre für nichtig, sodass Konstruktionen, die 30+30+30 versprechen, möglicherweise nicht halten — behandle das gesetzliche Maximum als 30 Jahre. Separat hat eine Strohmann-Razzia über 46,000+ Gesellschaften markiert, mit Risiko der Landbeschlagnahmung für Ausländer, die eine Thai-Gesellschaft als Umgehung zum Halten von Land nutzten. Beides macht professionelle Rechtsberatung unerlässlich; nichts hier ist Rechtsberatung.
Zentrale Kondo-Preise liegen grob bei ฿150,000–250,000/qm, steigend auf ฿180,000–450,000+/qm in Thonglor und Premium-Sathorn. In Bezug auf ganze Einheiten kostet ein typisches zentrales 1-Schlafzimmer ฿5–8M und ein 2-Schlafzimmer ฿10–15M Vorverkauf und Wiederverkauf sowie Alter und Marke des Gebäudes verschieben diese spürbar.
| Segment | Preis |
|---|---|
| Zentrales Kondo | ฿150,000–250,000/qm |
| Thonglor / Premium-Sathorn | ฿180,000–450,000+/qm |
| Typisches zentrales 1-Schlafzimmer | ฿5–8M |
| Typisches zentrales 2-Schlafzimmer | ฿10–15M |
Für ein Kondo der Ausländerquote muss das Geld aus dem Ausland in Fremdwährung überwiesen und auf einem FET-Formular (Foreign Exchange Transaction) dokumentiert werden — das ist der Nachweis, dass die Mittel aus dem Ausland kamen, und für die Eintragung von Auslandseigentum erforderlich. Bei den Gebühren beträgt die Übertragungsgebühr 2% (eine temporäre Senkung 2025 — prüfe, ob sie noch gilt), und die gesamten Abschlusskosten liegen grob bei 3–7%. Rechne mit einem einmaligen Sinking Fund von ฿10,000–20,000 und einer laufenden Gemeinschaftsflächengebühr von ฿3,000–5,000/Monat.
Die Zahlen sprechen für Vorsicht. Netto-Mietrenditen liegen grob bei 1,5–3% und die Preise waren weitgehend flach, was bedeutet, dass Mieten oft der klügere Schritt ist — du bleibst mobil, vermeidest Transaktionskosten und den Ärger mit der Ausländerquote und bist keinem flachen Kapitalmarkt ausgesetzt. Mach den Vergleich in unserem Mietratgeber und im weiteren Bild der Lebenshaltungskosten, bevor du entscheidest.
Beauftrage einen unabhängigen thailändischen Immobilienanwalt (nicht den des Bauträgers), bestätige den Platz der Einheit in der 49%-Ausländerquote, verifiziere die aktuelle Senkung der Übertragungsgebühr und die Abschlusskosten und prüfe den Titel und jede Pachtkonstruktion gegen das Urteil 2025. Auslandseigentum, Pacht und die Strohmann-Regeln sind Dinge, die man mit einer Fachperson verifizieren sollte — dieser Ratgeber ist nur Information, keine Rechtsberatung.
Ein Ausländer kann ein Kondo im Volleigentum besitzen, wenn die Einheit innerhalb der 49%-Ausländerquote des Gebäudes liegt, aber kein Land besitzen — ein Haus wird stattdessen über eine 30-jährige Pacht gehalten. Nimm immer einen unabhängigen thailändischen Anwalt; dies sind allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
Das Urteil des Obersten Gerichtshofs vom März 2025 erklärte „90-jährige“ und automatisch verlängerbare Pachtverträge über 30 Jahre für nichtig, also behandle 30 Jahre als gesetzliches Maximum. Separat markierte eine Strohmann-Razzia über 46,000+ Gesellschaften mit Risiko der Landbeschlagnahmung für Ausländer, die eine Thai-Gesellschaft zum Halten von Land nutzten. Hol dir Rechtsberatung, bevor du dich auf irgendeine Konstruktion verlässt.
Zentrale Kondo-Preise liegen grob bei ฿150,000–250,000/qm, steigend auf ฿180,000–450,000+/qm in Thonglor und Premium-Sathorn. Ein typisches zentrales 1-Schlafzimmer kostet ฿5–8M und ein 2-Schlafzimmer ฿10–15M, variierend mit Alter, Marke und Vorverkauf- vs. Wiederverkauf-Status des Gebäudes.
Die Übertragungsgebühr beträgt 2% (eine temporäre Senkung 2025 — prüfe, ob sie noch gilt), mit gesamten Abschlusskosten von grob 3–7%. Rechne mit einem einmaligen Sinking Fund von ฿10,000–20,000 und einer laufenden Gemeinschaftsflächengebühr von ฿3,000–5,000 im Monat. Die Mittel müssen aus dem Ausland kommen und auf einem FET-Formular dokumentiert werden.