Ausländer können eine Phuket-Eigentumswohnung vollständig besitzen — aber kein Land, und die Villa-„Umwege" tragen alle ein reales rechtliches Risiko, das ein Urteil des Obersten Gerichtshofs von 2025 verschärft hat. Hier ist das ehrliche Bild für 2026: was du rechtlich besitzen kannst, was es kostet, der Kaufprozess und die Gebühren und warum zuerst zu mieten meist gewinnt. Nichts davon ist Rechtsberatung — nimm einen unabhängigen thailändischen Immobilienanwalt.
Eigentumswohnungen sind der eine saubere Weg zu vollem Eigentum. Ein Ausländer kann eine Eigentumswohnung vollständig und auf seinen eigenen Namen besitzen, sofern nicht mehr als 49% der Gesamtwohnfläche des Gebäudes in ausländischem Besitz sind. Hol dir vor der Zahlung einer Anzahlung eine schriftliche Bestätigung der verfügbaren Ausländerquote von der Gebäudeverwaltung und bring die Mittel aus dem Ausland in Fremdwährung ein, damit deine Bank das FET-Formular ausstellen kann, das das Land Department verlangt.
Ausländer können kein Land besitzen — der Land Code verbietet es, mit strafrechtlichen Sanktionen. Eine Villa ist für einen Ausländer also nie sauberes Volleigentum. Die üblichen Wege sind eine 30-jährige registrierte Pacht (du besitzt die Hausstruktur, pachtest das Land), ein Nießbrauch (usufruct) (ein lebenslanges Recht zur Nutzung und Vermietung, das mit deinem Tod endet) oder ein Überbaurecht (superficies) (Eigentum am Gebäude getrennt vom Land, das übertragbar und vererbbar ist).
Zwei Gefahrenzonen 2026. Ein Urteil des Obersten Gerichtshofs vom März 2025 stellte fest, dass Pachtlaufzeiten über 30 Jahre über die ersten 30 hinaus nichtig sind und dass vorab vereinbarte „30+30+30"-Klauseln zur automatischen Verlängerung nicht durchsetzbar sind — die beworbene „90-Jahres-Pacht" ist faktisch ein Mythos; eine Verlängerung ist immer nur ein neuer Deal im Jahr 30. Und Thai-Firmen-/Strohmann-Strukturen, bei denen passive thailändische Anteilseigner Land im Auftrag eines Ausländers halten, sind illegal und Gegenstand eines aktiven Durchgreifens. Genau hier ist eine unabhängige Rechtsberatung nicht verhandelbar.
Indikative Angebotsspannen; Meerblick, Strandlage und Markenresidenzen liegen weit darüber. Der inselweite Median für Eigentumswohnungen liegt bei rund ฿135,000/m².
| Typ | Gebiet | Ungefährer Preis |
|---|---|---|
| Studio-Eigentumswohnung | Bang Tao / Kathu Einstieg | ฿3.5M–4.5M |
| 1-Schlafz.-Eigentumswohnung | Kathu / Patong | ~฿6.5M |
| 2-Schlafz.-Eigentumswohnung | Rawai | ~฿9.5M–10M |
| Einstiegs-Pool-Villa (3 Schlafz.) | Chalong (Süden) | ~฿7.9M |
| Familien-Pool-Villa (4 Schlafz.) | Bang Tao (Westküste) | ~฿31M |
| Luxusvilla | Surin / Layan | ฿60M–100M+ |
Der Süden (Rawai, Chalong) ist deutlich günstiger als die Westküste (Bang Tao, Layan, Surin, Kamala), wo Landknappheit und Strandnähe die Preise treiben.
Reserviere mit einer Anzahlung (~฿50,000–200,000), dann führt dein Anwalt die Due Diligence am Titel durch (ein Chanote ist die beste Urkunde) und prüft auf Hypotheken, Pfandrechte und das Verkaufsrecht. Du unterschreibst den Kaufvertrag, bringst Mittel aus dem Ausland ein (das FET-Formular) und überträgst beim Land Office. Plane rund 3–7% des Preises für die gesamten Transaktionskosten ein: die 2%-Übertragungsgebühr (oft 50/50 geteilt), die spezifische Geschäftssteuer des Verkäufers (3,3%) oder die Stempelsteuer (0,5%) und die Quellensteuer, plus Anwaltskosten, den Erhaltungsfonds der Eigentumswohnung und anfängliche Gebühren für Gemeinschaftsflächen.
Thailands vorübergehende Senkung der Übertragungs- und Hypothekengebühr auf 0,01% (für Immobilien bis ฿7M, laufend bis 30. Juni 2026) gilt nur für thailändische Staatsbürger — ausländische Käufer und Thai-Firmen sind ausdrücklich ausgeschlossen und zahlen die vollen 2%. Plane nicht mit dem werbewirksamen Rabatt.
Weil Ausländer kein Land besitzen können, die Villa-Wege Umwege sind und das Urteil von 2025 den Komfort langer „90-Jahres"-Pachten beseitigt hat, bindet dich ein Kauf in eine unsicherere Struktur, als das Marketing vermuten lässt. Transaktionskosten von 3–7% beim Kauf (plus Verkaufskosten beim Ausstieg) bedeuten, dass sich ein Kauf nur über eine Haltedauer von mehreren Jahren lohnt, und Phukets Wiederverkaufsmarkt ist langsam und käuferfreundlich (Gebraucht-Eigentumswohnungen brauchen Berichten zufolge ~8–14 Monate bis zum Verkauf). Brutto-Mietrenditen werden häufig mit rund 5–8% für Eigentumswohnungen angegeben, aber Nettorenditen liegen nach Verwaltung, Gebühren und Möblierung 2–3 Punkte niedriger. Miete erst 6–12 Monate — siehe unseren Mietratgeber — und kaufe dann eine Eigentumswohnung (das liquidere Vermögen in ausländischem Besitz), wenn es noch Sinn ergibt.
Ausländer können eine Eigentumswohnung als Volleigentum auf ihren eigenen Namen besitzen, solange nicht mehr als 49% der Wohnfläche des Gebäudes in ausländischem Besitz sind und die Mittel aus dem Ausland eingebracht werden. Ausländer können kein Land besitzen, daher werden Villen über eine 30-jährige Pacht, einen Nießbrauch oder ein Überbaurecht gekauft — alles Umwege mit rechtlichen Vorbehalten. Nimm immer einen unabhängigen thailändischen Immobilienanwalt.
Nein. Ein Urteil des Obersten Gerichtshofs vom März 2025 stellte fest, dass Pachtlaufzeiten über 30 Jahre über die ersten 30 hinaus nichtig sind und dass vorab vereinbarte „30+30+30“-Klauseln zur automatischen Verlängerung nicht durchsetzbar sind. Die maximal durchsetzbare Landpacht beträgt 30 Jahre; jede Verlängerung ist zu diesem Zeitpunkt eine neue Vereinbarung, abhängig vom Landeigentümer.
Inselweit liegen Eigentumswohnungen bei rund ฿135,000 pro Quadratmeter, mit Studios ab etwa ฿3.5M und Familienvillen ab ฿8M im Süden bis ฿30M+ an der Westküste. Plane obendrauf rund 3–7% des Preises für Übertragungsgebühren, Steuern, rechtliche Due Diligence und Eigentumswohnungsfonds ein. Der Gebührenrabatt 2026 gilt nicht für ausländische Käufer.
Die meisten Menschen sollten zuerst mieten. 6–12 Monate Mieten lassen dich die Gebiete und Jahreszeiten der Insel kennenlernen, und die rechtlichen Strukturen für ausländisches Villenbesitz tragen ein reales Risiko. Ein Kauf ergibt nur über eine Haltedauer von mehreren Jahren Sinn, angesichts von 3–7% Transaktionskosten und eines langsamen Wiederverkaufsmarkts. Wenn du kaufst, ist eine Eigentumswohnung als Volleigentum das liquidere Vermögen in ausländischem Besitz.