Иностранцы могут владеть кондо на Пхукете напрямую — но не землёй, и все «обходные пути» по виллам несут реальный юридический риск, который обострило решение Верховного суда 2025 года. Вот честная картина 2026 года: чем вы можете владеть законно, сколько это стоит, процесс покупки и сборы, и почему сначала арендовать обычно выгоднее. Ничто из этого не является юридическим советом — пользуйтесь независимым тайским юристом по недвижимости.
Кондо — единственный чистый путь к фрихолду. Иностранец может владеть единицей кондо напрямую, на своё имя, при условии что не более 49% общей площади здания находится в иностранной собственности. Получите письменное подтверждение доступной иностранной квоты от управления здания до внесения задатка и привезите средства из-за рубежа в иностранной валюте, чтобы ваш банк смог выдать форму FET, которую требует Земельный департамент.
Иностранцы не могут владеть землёй — Земельный кодекс запрещает это, с уголовными наказаниями. Поэтому вилла никогда не бывает чистым фрихолдом для иностранца. Распространённые пути — 30-летняя зарегистрированная аренда (вы владеете строением дома, арендуете землю), узуфрукт (пожизненное право пользоваться и сдавать, заканчивающееся с вашей смертью) или суперфиций (владение зданием отдельно от земли, которое передаваемо и наследуемо).
Две опасные зоны в 2026 году. Решение Верховного суда в марте 2025 года установило, что сроки аренды свыше 30 лет недействительны сверх первых 30 и что заранее согласованные пункты об автопродлении «30+30+30» не имеют законной силы — рекламируемая «90-летняя аренда» по сути миф; продление всегда лишь новая сделка на 30-м году. А тайские компании / номинальные структуры, где пассивные тайские акционеры владеют землёй от имени иностранца, незаконны и являются предметом активной кампании по борьбе. Именно здесь независимая юридическая консультация не обсуждается.
Ориентировочные диапазоны цен предложения; виды на море, первая линия и брендовые резиденции идут значительно выше. Медиана по кондо по всему острову — около ฿135,000/кв.м.
| Тип | Район | Примерная цена |
|---|---|---|
| Студия-кондо | Банг-Тао / Кату, вход | ฿3.5M–4.5M |
| Кондо 1 спальня | Кату / Патонг | ~฿6.5M |
| Кондо 2 спальни | Раваи | ~฿9.5M–10M |
| Вилла с бассейном начального уровня (3 спальни) | Чалонг (юг) | ~฿7.9M |
| Семейная вилла с бассейном (4 спальни) | Банг-Тао (западное побережье) | ~฿31M |
| Люксовая вилла | Сурин / Лайан | ฿60M–100M+ |
Юг (Раваи, Чалонг) существенно дешевле западного побережья (Банг-Тао, Лайан, Сурин, Камала), где дефицит земли и близость к пляжу гонят цены вверх.
Резервируете с задатком (~฿50,000–200,000), затем ваш юрист проводит юридическую проверку титула (Chanote — лучший документ о праве собственности), проверяя ипотеки, обременения и право на продажу. Вы подписываете договор купли-продажи, привозите средства из-за рубежа (форма FET) и оформляете передачу в Земельном офисе. Закладывайте примерно 3–7% от цены на общие расходы по сделке: сбор за передачу 2% (часто делится 50/50), специфический бизнес-налог продавца (3.3%) или гербовый сбор (0.5%) и налог у источника, плюс юридические сборы, амортизационный фонд кондо и первоначальные сборы за общие зоны.
Временное снижение Таиландом сбора за передачу и ипотеку до 0.01% (для недвижимости до ฿7M, действует до 30 июня 2026 года) применяется только к гражданам Таиланда — иностранные покупатели и тайские компании прямо исключены и платят полные 2%. Не закладывайте в бюджет громкую скидку.
Поскольку иностранцы не могут владеть землёй, пути по виллам — это обходные манёвры, а решение 2025 года убрало комфорт длинных «90-летних» договоров аренды, покупка связывает вас в более неопределённой структуре, чем подразумевает маркетинг. Расходы на сделку 3–7% на входе (плюс расходы на продажу на выходе) означают, что покупка имеет смысл только при удержании в течение нескольких лет, а вторичный рынок Пхукета медленный и в пользу покупателя (вторичные кондо, по сообщениям, продаются ~8–14 месяцев). Валовая доходность от аренды обычно называется около 5–8% для кондо, но чистая доходность на 2–3 пункта ниже после управления, сборов и меблировки. Сначала арендуйте 6–12 месяцев — см. наш гид по аренде — затем покупайте кондо (более ликвидный иностранный актив), если это всё ещё имеет смысл.
Иностранцы могут владеть единицей кондоминиума в фрихолде на своё имя, пока не более 49% площади здания находится в иностранной собственности и средства привезены из-за рубежа. Иностранцы не могут владеть землёй, поэтому виллы покупаются через 30-летнюю аренду, узуфрукт или суперфиций — все обходные пути с юридическими оговорками. Всегда пользуйтесь независимым тайским юристом по недвижимости.
Нет. Решение Верховного суда в марте 2025 года установило, что сроки аренды свыше 30 лет недействительны сверх первых 30 и что заранее согласованные пункты об автоматическом продлении «30+30+30» не имеют законной силы. Максимальная имеющая силу аренда земли — 30 лет; любое продление — это новое соглашение на тот момент, зависящее от землевладельца.
По всему острову кондо стоят около THB 135,000 за квадратный метр, со студиями примерно от THB 3.5M и семейными виллами от THB 8M на юге до THB 30M+ на западном побережье. Закладывайте примерно 3–7% от цены сверху на сборы за передачу, налоги, юридическую проверку и фонды кондо. Скидка на сборы 2026 года не применяется к иностранным покупателям.
Большинству людей стоит сначала арендовать. Аренда 6–12 месяцев позволяет узнать районы и сезоны острова, а юридические структуры для иностранного владения виллой несут реальный риск. Покупка имеет смысл только при удержании в течение нескольких лет с учётом расходов на сделку 3–7% и медленного вторичного рынка. Если вы всё же покупаете, фрихолд-кондо — более ликвидный иностранный актив.